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【天地资讯】让房价跌的大杀招还没有出,快要来了(不是限购、限贷、房产税)!退单!违约!新房认购猛跌!  

2016-10-08 23:07:49|  分类: 天地龙资讯 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【天地资讯】让房价跌的大杀招还没有出,快要来了(不是限购、限贷、房产税)!退单!违约!新房认购猛跌!

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让房价跌的大杀招还没有出,快要来了(不是限购、限贷、房产税)

【天地资讯】让房价跌的大杀招还没有出,快要来了(不是限购、限贷、房产税)!退单!违约!新房认购猛跌! - 天地龙 - 天地龙

国庆长假的7天,连续有19个城市出台了限购、限贷、限价等一系列楼市调控政策,被乘之为“史上最严”的调控。


可事实上这些措施远远称不上最严,因为还有更辣的“招数”尚没有真正被使用。而且这个招数不是什么新招,早在十年前的楼市调控中就曾被公布过,当时造成的恐慌绝对超过房产税。


根据《上海证券报》、《经济参考报》等媒体彼时的报道,很多上海房东在得知消息后,都在第一时间紧急降价卖房,一度造成上海二手房交易中心工作人员通宵达旦办理交易登记手续的场景。


只不过,因为实际操作的一些难题,这个政策最终被束之高阁,没有在全国范围内真正严格执行。但当时没能严格执行,不代表国家就此放弃了这项政策。事实上,10年来国家一直在为这项政策的最终实施努力。今年在全国各地实施的不动产登记可能就和这个调控政策有关。


看到这里,你一定以为笔者说的是房产税。但这回估计你会失望了,因为这项调控政策不是房产税,但它对房价的抑制作用,可以说是立竿见影。


如果严格执行,它可能要炒房人交税百万


在公布答案,先说一个故事。


上海的市中心有一个楼盘,地处非常核心的位置。到人民广场,到外滩都在5公里以内。周边其他楼盘已经卖到了单价13、4万元一平米。可是,这个楼盘的单价只有8万多元一平米。


很多人都觉得奇怪,为什么那么核心的位置,房价却卖得那么低。终于有一天,这个楼盘有个售楼员忍不住问这个楼盘的负责人:“老板,我们为什么卖的价格那么低啊!”


老板当时没理他。


过了几天,在酒桌上喝得有点微醺时,这个老板对售楼员说:“你前几天问我,为什么房子卖得比别人便宜。我现在告诉你,但你不能张扬。因为,我们拿的地价格非常低,如果卖得太贵,交的土地增值税就很‘恐怖’。与其高价卖房便宜税务局,不如让利给我们的客户,还能换来好口碑。”


在房地产行业,土地增值税是个税率高得吓死人的税种。征税税率高达毛利的30—60%,毛利润率越高,税率就越高。当房屋的售价达到成本的两倍及以上时,就会按照60%的高税率征税。


如果你研究过香港的房地产公司,比如新鸿基、新世界中国、九龙仓、汤臣、嘉里建设这些企业,你就会发现他们过去几年缴纳的土地增值税税额相当恐怖,因为在土地增值税制度下,囤地越多、毛利越高的企业,通常会需要交出更多的土地增值税。可见,土地增值税抑制新房市场房价的效果非常明显。


事实上,不仅仅是新房市场,在中国的二手房市场上,也有类似的一项税收,能让房东不喜欢涨价。而且,房东还很难把这部分税收支出,转嫁给购房者。


这项税收就是个人所得税。


10年前的7月,国家税务总局在网站上颁布《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》后,这项税收就在买卖二手房的交易环节正式实施。


只是之前为了操作简便,大部分的税收管理部门,是按普通商品房总价的1%、非普通商品房总价的2%来征税。而如果严格征收,它的税率是买卖差价的20%。


笔者曾粗略计算同一套总价600万,10年增值500万的房子,所需要缴纳的个人所得税税额。


按照现行模式,这套房子总价600万,属于非普通住房,按总价2%税率计算,总共要交12万元的税。但如果按照买卖差价的20%来计征税费,则可能最多需要支付100万的个人所得税。


如果真按买卖差价的20%征税,应该怎样应对?


有人说,10年前难以执行的政策,今天应该仍然难以执行。


但是如果有机会拿到新版的不动产证,你就会发现,这个判断很可能是错的。因为,房屋的原始购买价格,已经印在了不动产证上。这就为未来严格按照买卖差价的20%征收个人所得税创造了条件。


而且,由于房屋的购入价格印在了不动产证上,接盘的买家很容易就能根据买卖差价算出转手可能需要交的个人所得税金额。如果这个金额太高,买家就会选择购买同小区的其他二手房。


由于很难将全部个人所得税支出转嫁给购房者,最终导致房东自觉自愿地降价卖房,这是笔者把个人所得税称为“房价大杀招”的原因。


实际上,过去十年间,按照买卖差价的20%征收个人所得税,都被视为楼市调控升级的标志。就像房产税一样,每一次都会让投资客心惊肉跳。可以说是对付炒房人最有效的武器。


所以如果限购、限贷、限价等调控手段效果不佳,按照买卖差价的20%严格征税,就可能会成为地方政府下一步调控的“核弹”。


尽管这项政策出台的概率不小。但对多数房东来说,冲击其实并不大。


首先,按照现行的个人所得税征收规定,居住满五年,且是唯一自住的普通住宅,是可以免缴个人所得税的。所以,就算政策严格执行,也只是从第二套房开始征税。


其次,按照个人所得税征收的有关规定,允许“从转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。”


合理费用包括,装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。只是装修费用的扣除是有限额的。


所以,无论是投资,还是自住,一定要记得保留好购房发票、契税印花税发票、装修发票、维修基金支付凭证等一大堆收据、凭证和发票。这些都将是未来抵扣个人所得税最重要得证明。

(来源:邦地产(Real-estate-Circle)获授权转载  作者:杨羚强)



退单!违约!新房认购猛跌!楼市在颠覆,聪明的钱已撤离

眼看他起高楼,眼看他楼塌了。国庆节,已然成了国庆“劫”。

由于20城楼市调控政策的狂轰滥炸,一夜之间,楼市气氛骤然冰冻,成交量出现断崖式下滑。业内认为,中国房地产市场在经历“一放就疯”之后,进入“一收就死”的新阶段。未来3年,可能都是盘整期。


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限购杀威棒下,楼市一夜变天,多个城市成交量速降,卖方市场瞬间变成买方市场。


哀鸿遍野!楼市成交呈断崖式下跌


国庆黄金周前后,20座城市的限购令密集出台,直接影响了购房者的预期。多地房地产市场哀鸿遍野,北京、杭州、南京等热点城市新房成交量出现断崖式下滑。

以下是不可思议的数据:


北京


据不完全统计,国庆节期间(10月1日-10月6日),北京楼市日成交量在291套,而在之前的6天(9月25日-9月30日),北京楼市日成交量达到1066套,不足之前成交量的3成。

深圳


而创下中国楼市上涨之最的深圳楼市,单日成交量甚至达到可怜的个位数。10月1日,深圳楼市成交数据还在246套,10月2日数据降到12套,到10月3日,成交套数仅有8套。

南京


在此轮房价上涨中,拔得头筹的二线城市,也从盛夏直接跌入寒冬。


数据显示,国庆节期间(10月1日-10月6日),南京楼市平均每天成交量在138套,而在国庆节前6天(9月25日-9月30日),这个数据则达到744套,也就是说新政后的成交量不足调控前的2成。值得一提的是,其中10月3日和4日的成交量分别仅有29套,创下近年来的最低记录。

杭州


杭州楼市同样在劫难逃。
10月以来,杭州每日新房签约套数已经出现六连降。


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苏州


苏州10月3日出台新政后,成交均价大幅下跌。


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东莞


10月6日,东莞发布限购新政。消息传开来,不少销售人员通知购房者前去签约,这也使得昨天的签约数据爆棚。数据显示,10月6日东莞新建住宅成交1385套,成交面积16.57万平方米,均价为18297.64元/平方米,成交套数是10月5日的七倍,同时一天的签约也是8月一周签约的量。


据每日经济新闻报道,在昨天限购政策出炉之前,东莞网签数据只有600套左右,这意味着有近700套住宅是在政策出炉后赶签的。


然而,昨天截至20点,东莞全市住宅成交量只有164套


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业内人士认为,国庆节期间,20座城市接连出台楼市调控新政,限购、限贷政策不断加码,足以见这个“十一”是楼市疯狂的终结篇,一个长假浇灭了大家炒房的热情。

中原地产首席分析师张大伟认为,这一轮收紧政策,虽然看似一城一策,但如此密集出台,充分证明这一轮政策并非地方主动出台,而是在高层施压下的集体举动。

从政策内容看,除了北京、深圳、合肥、苏州等少数几个城市外,其他城市政策力度远不如2014年“930”政策的执行力度,但这一轮调控让市场惧怕原因在于房价涨幅太快太集中,而且是杠杆利用最过度的一次上涨。在这种情况下,一旦市场风吹草动,就会放弃部分利润离场。

退单、违约……楼市已在颠覆!


就像在闹着玩。一周前,大家都还在抱怨购房难,甚至杭州出现通过打麻将的胜负来决定谁能买房的案例。一周后,已然颠覆。

业内表示,由于限购限贷的升级,购房门槛提高,让买盘一下子降低了9成,这相当于股市的一次熔断,顶部不放量甚至缩量,让买盘和卖盘无法撮合成交,楼市风险或被延后。

而这或将带来一次集中的违约潮。显而易见的是,调控的加码,令一些投资客众多的楼盘发生了退筹、退定的现象。


有开发商在朋友圈感慨,阶段性戏剧又上演了。以前是各种打电话咨询怎么才能买到房,现在都在咨询怎么毁约不买房。

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因受新政影响,购房首付比例调整,不少购房者由于买不起房,不得不面临解约。在限购政策执行日前后,多家楼盘置业顾问接到客户电话,要求退钱。


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南京龙虎网也报道称,投资客不抢房,改善客群又要开始观望了,部分新盘的客户流失量超过一半。在二手房市场,一些投资客听闻限购令后,立马已经提出了解约的要求,以前的卖方市场一夜之间转变成买方市场,不少卖家已经提出可以降价。


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而中介公司也上演了一场生死时速。在楼市升级版调控政策执行之前,经纪人们争分夺秒,办理网签手续。有的忙着赶在零点之前上传单子,有的因为手头客户的贷款问题,忙着办理退单。而二手房的市场纠纷则开始增多,且由原先的房东毁约纠纷,戏剧性地转变为购房者要毁约而房东不答应。


IMF亚太部总裁Changyong Rhee认为,中国一线城市房价暴涨的态势是不可持续的,政府部门应采取谨慎的行政措施控制当前房价,建议中国推出房产税,同时密切关注信贷扩张问题。


聪明资金已撤离楼市


渠道一、资金流入股市


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有私募人士在微信圈表示,楼市资金开始转战A股了。据中国结算公司数据显示,8月持股超1亿元的超级散户已开始悄然进场,较7月增加174人。


随着资产荒的持续,此时的股市比楼市更安全,显然已经通过炒房获利的大佬们也必定意识到了这一点,他们把目光悄然转向了有很多潜在机会的股市。那些从楼市撤出来的群体,更愿意让私募基金等专业机构投资者替他们管理资金。


渠道二、资金流入境外保险 香港是第一站


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据经济观察报消息,随着居民收入水平的提高和保险意识的增强,购买境外保险正成为中等收入家庭乃至高净值人士进行多元化资产配置的可选途径之一。


知名经济学家马光远建议,中国的高净值人士可以减持手头的房子,以规避房地产小周期调整的风险,用任何理由去解释,中国房价目前都已经高到不胜寒的程度。


房价要开始下跌了?


对于刚需人群来说,买房的时间点或许并不是首要考虑的因素。大概没有谁能精确地预测房价的涨跌。但对于以高杠杆投机房产的人来说,风险或正在逼近。


政经学者雷思海表示,房价近期已经传递出见顶的信号:那就是居民消费能力的萎缩。CPI连续4个月下滑,反应的是通缩的威胁,而这个通缩,则由房价压缩居民消费所导致。一旦CPI出现下降通道,也就是我们所说的通缩威胁来临,那么房价的上涨空间,也就差不多到头了。


近5年来的中国房价涨速与CPI之间的对应关系:
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 蓝色线条为CPI,黑色虚线为房价增幅


2012年之后,房价的大幅度上涨,都是在CPI的爬升阶段(上图红色箭头区间)。 而房价增幅的下滑,则是在CPI下降阶段(上图蓝色箭头区间)。也就是说,在此次热点城市主动降杠杆之前,房价自然顶部已经来临,即使有一线城市的少数拉高行为,但大势已去。


南京楼市主编李子墨认为,房地产被玩坏了,未来3年,可能都是盘整期。重点城市房价短时间内不会整体下跌,但也不可能再怎么涨了,半年后不排除有降价促销的可能,既然失去财富效应,也不能再大肆来玩了。


功夫财经的琢磨先生对此评论道,这一轮房地产的牛市已经远远背离了初衷一二线房地产市场本来就没有库存的问题,资金却大肆炒作,导致房价翻了又翻。而库存严重的三四线城市却乏人问津。所以限购限贷有一定的资金导向性,就是鼓励资金流向三四线城市,只是鸡贼的炒房资金会不会就范,接下来的博弈更激烈。但可以确定的一点是,随着政策收紧、货币中性和杠杆降低,房地产或许是要进入禁欲期了。


房地产成为了一个金融产品,这本来就是极其诡异的一件事。全民欢腾一起玩,更是难得的一景。每个人都认为别人会成为接盘侠,最终笑着离场的,恐怕不是购房者。



21君想说,在击鼓传花的游戏里,最后的那个傻子的下场无疑是最惨痛,只不过加入这场游戏的时候,所有人都觉得,自己一定不是最后接盘的那名傻子。

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